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六、2008年4月8日，住房和城乡建设部表示：全面排查住房公积金违规放贷
政策要点：
（1）、重点对违规发放贷款情况进行全面排查分析，查找薄弱环节和管理漏洞，采取有效措施改进管理；对历史遗留的风险资金坚决予以回收和妥善处置
（2）、加强对住房公积金决策、管理制度执行情况的监督检查切实纠正损害国家和职工利益的突出问题
（3）、依法查处各类违纪违法行为。重点对违规办理住房公积金业务、挤占挪用资金等违纪违法问题予以处理。对拒不纠正、掩盖问题，造成资金严重损失的，依法追究责任
政策分析：2007年全国房地产市场的火暴表现使得成交量大幅度上升，各个城市的公积金贷款几乎用完，出现了许多可以使用公积金贷款的购房者或者接受高利率的商业贷款，或者不得不放弃购房计划，许多城市的公积金贷款至今尚未开闸，公积金贷款出现了很大的缺口，政府相关部门也发现公积金管理中存在着一些漏洞和弊端。
同时，出现了公积金违规放贷的现象，使得缺口进一步加大，数额巨大的公积金贷款与国家从紧的货币政策相违背，也使得购房者不能享受到本该享受的公积金贷款低利率，不利于多层次住房保障体系的建立，使这一部分实实在在的自住需求被压抑，变相加大了未来房地产价格上涨的压力。
两会后成立的住房和城乡建设部开始全面排查公积金违规贷款的现象，势必将使公积金快速回流，各个城市的公积金贷款开闸也将马上启动。从而带来的自住需求也能够在一定程度上支撑房价，因此现阶段房地产公司应积极与各大银行进行联系交流，第一时间争取到更多银行的公积金贷款政策，以吸引购房者。
七、2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定
政策要点：对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整政策分析：日前，国家税务总局公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产企业预售收入的预计利润率做了调整，由原来的非经济适用房不低于15%调高到20%，经济适用房维持3%.这条政策不是新政，但对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产企业影响有限，但从股票市场来看，万科、保利等股票在政策出台后却连续下跌，说明现时期房地产公司现金流处于极度紧张的状况中。
《通知》对非经济适用房开发项目的预计利润率做出规定：位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%；位于其他地区的，不得低于10%.按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，这使得企业预缴所得税的金额有所增加，但增加不多，压力也不会太多。由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房地产开发商的现金流要求更高。
《通知》明确指出，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（|考试大|或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
新政规定房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，与以前的规定相比，使得预缴所得税周期有所提前，也即企业支出提前，对资金形成一定压力。房地产开发商预售房款必须预缴所得税是2005年就执行的调控政策，从总体上看，开发商项目资金杠杆空间被挤压的趋势不变，也会因为现金流影响而使得资金竞争优势加剧。
八、2008年4月16日，中国人民银行决定从2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，总计达到16%
政策要点：2008年1月25日 由14.5%调至15% 2008年3月25日 由15%调至15.5% 2008年4月16日由15.5%调至16%政策分析：从2007年开始，中国内地的货币流动性就一直存在着过剩的现象，由于国际原油价格的不断上涨，有色金属、农产品以及各种生产要素价格的不断上涨，消费价格指数CPI不断上涨，达到了8%以上的惊人程度。因此，抑制通货膨胀成了2008年政府部门的首要经济任务。
传统意义上控制CPI的方法就是回收过剩的货币，主要是加息、提高准备金率以及发行国债等方法。其中国债的发行早在2007年就已经排定计划，市场有心理预期，而提高准备金率和利率则具有突然性。2008年中央更多的是使用提高准备金率而不使用加息是因为同时期股票市场大幅度走低，怕引起股票市场危机，同时也有不再加重购房者按揭还款压力的考虑，所以提高准备金率就成了主要的调控手段。
加息的手段一般都会提高企业贷款利率，加大房地产企业的财务成本，效果比较直接明显，而提高准备金率是落实从紧的货币政策，使得银行能放的贷款额更加紧张，加大了房地产企业获得贷款的难度，其影响作用比较隐性。
从2008年3月中旬以来，全国主要城市的房地产市场进入了稳定期，期间所出台的最重要的房地产政策一是房地产公司IPO募集资金不得用于购买、囤积土地，此条政策虽然操作性较差，但是明确反映了政府对于房地产调控的严厉态度没有改变；二是国家税务总局出台了关于房地产企业预交所得税的规定，使得现金流本已相当紧张的房地产公司雪上加霜，一方面促使其加速销售，回笼现金，另一方面抑制其继续高价拿地的热情。同时，政府对多层次的住房保障体系的建立和完善继续加大政策扶持力度，对经济适用房的交易方式、年限作出严格规定，进一步打击炒作经济适用房以及限价房等现象，同时明确要求各个城市在住房供应中加大保障性住房的比例。这一时期，全国的房地产情况也有所分化，广州、深圳等前期过度炒作的城市房价持续走低，各种大幅度优惠措施不断推出，而上海、杭州等长三角城市却开始回暖，成交量有所放大，但2007-2008年房地产相关政策解读个别楼盘销售仍比较缓慢。同时，紧缩的房地产信贷政策未见松动、3月份的CPI仍处于8.3%的高位，央行再次提高准备金率，如果4月CPI再次高企，不排除再次加息的可能性。随着各城市传统上5月份房交会的召开，预期不同地区的房地产形势将进一步分化，强大的资金压力使得主流开发商都放缓了囤积土地的脚步，个别上市房地产公司的负债率居高不下，总体资金缺口进一步加大，浙江民间借贷利率也一再飚升。值得注意的是，杭州滨江房地产股份有限公司首发申请和珠海华发实业股份有限公司配股申请获证监会通过后，并没有其他房地产公司通过直接首发上市，政府相关部门又在近期再次表示二季度的房价上涨压力加大，所以预期证监会对房地产上市还是会持相当谨慎的态度，因此，急需资金的拟上市公司将更多寻求借壳方式来完成上市步骤，而同时期A股市场的大幅走低也使得已上市公司高价增发显得困难重重，资金链已经处于绷紧状态。流开发商都放缓了囤积土地的脚步，个别上市房地产公司的负债率居高不下，总体资金缺口进一步加大，浙江民间借贷利率也一再飚升。值得注意的是，杭州滨江房地产股份有限公司首发申请和珠海华发实业股份有限公司配股申请获证监会通过后，并没有其他房地产公司通过直接首发上市，政府相关部门又在近期再次表示二季度的房价上涨压力加大，所以预期证监会对房地产上市还是会持相当谨慎的态度，因此，急需资金的拟上市公司将更多寻求借壳方式来完成上市步骤，而同时期A股市场的大幅走低也使得已上市公司高价增发显得困难重重，资金链已经处于绷紧状态。
多地明确“一城一策”政策微调下楼市仍将“稳”字当头
每经记者 程 成 每经编辑 魏文艺
“全国12城楼市松绑，楼市回暖信号来了。”“楼市‘王炸’开局！真的要回暖了”……去年底菏泽取消限售、广州松绑公寓限购、青岛取消摇号购房等政策以来，各大媒体平台上有关“利好”不断，一时间，楼市回暖似乎成为年后楼市的基调。
然而，数据并不支持“楼市回暖”一说。中国指数研究院监测数据显示，2月份主要城市商品房成交面积同比下降7.3%。与此同时，克而瑞数据显示，2月份TOP100房企合约销售4470亿元，同比下滑15.6%。
《每日经济新闻》记者注意到，菏泽、广州、青岛等地楼市调控政策的微调虽然并未引起楼市的大起大落，但这也反应了当前房地产调控思路的转变——从过去的“一刀切”“约谈”，转变为“因城施策”“一城一策”，调控主体责任也从部委下放到地方政府。
多地调控思路已有转变
2018年12月18日，山东菏泽发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出取消此前“主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施”，正式取消早前“取得产权证书满2年后方可上市交易”“非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的限售政策。这也被市场解读为楼市调控出现“松动”。
值得一提的是，就在山东菏泽发布上述通知的次日，广州发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》，规定2017年3月30日前土地出让项目不限定销售对象，可以销售给个人。这也意味着广州不再一刀切地执行“商服类地产项目不得销售给个人”政策。
2018年12月27日晚，衡阳出台《关于暂停执行<关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知>的通知》，拟暂停执行限价政策。不过该文件随后被官方以“其影响有悖于部门出台文件的初衷”为由撤回。
2018年12月31日，青岛市高新区发布文件，暂停执行“青岛市高新区商品房公证摇号售房规则”。
实际上，上述这些城市对楼市调控政策进行微调，其调控思路与过去的“政策一 刀切”“被约谈”相比已有比较明显的转变。
去年底召开的全国住建工作会议上，住建部部长王蒙徽就曾指出，坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。
上述城市楼市政策的微调，正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的“一城一策”调控思路的具体体现。
值得注意的是，早前多个城市还在地方两会中明确表示要实行“一城一策”。据《每日经济新闻》记者不完全统计，仅今年1月份，已有河南省、安徽省、上海市，以及杭州、宁波、福州、厦门、长沙等地纷纷表示要实行“一城一策”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，不同的区域、不同的量级、不同的城市，其房地产市场呈现出的特点不尽相同。“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现，更加科学实际、实事求是。其含义在于，地方政府将获得更大的调控自主权，根据自身实际情况进行调控。但同时，地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。
楼市仍将以“稳”为基调
取消限售、限价松动、暂停摇号……楼市会全面回暖？
“调控依然会继续，会放松但不会放开，楼市将回温但不会回暖。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者。他同时认为，“房住不炒”仍是长期定位，回温不等于回暖，放松不等于放开，调控也不会退出。
实际上，自2003年被确定为国民经济的支柱产业后，房地产业过去很长一段时间里都被视为经济逆周期调节的工具来使用。无论是2008年还是2014年，通过限购松绑、下调首付比例、降息等“维稳楼市”，房地产业一次次成为抵御“次贷危机”、经济下行风险的有力工具。
当然，通过“维稳楼市”成功应对经济下行风险的同时，随之而来的是房价一轮又一轮快速上涨。
目前，我国经济运行保持总体平稳，但呈现出稳中有变、变中有忧的特点。2018年四季度GDP同比增速为6.4%，为2009年第二季度以来最低水平。作为经济发展的三驾马车，投资、消费、净出口面临形势复杂严峻。2018年，固定资产投资增速为5.9%，较上年回落1.3个百分点，增速自2009年以来呈逐年下降趋势；社会消费品零售总额同比增长9%，创2000年以来新低；贸易顺差2.33万亿元，为近4年最低，同比增长负18.3%。
复杂严峻的经济形势下，是否意味着房地产业将再次成为逆周期调节的工具呢？房价是否又会如历史一样再次出现报复性上涨呢？
多位业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均持否定观点，并表示当前楼市调控思路已发生变化，房价报复性上涨的历史将难再现，“稳”将成为未来各地楼市调控政策的主基调。
今年政府工作报告也指出，“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”
与过往相比，2018年底以来楼市调控思路已明显发生变化。“稳”，正成为当前各地楼市调控的主基调。
如上海在年初表示正在研究制定完善房地产市场调控“一城一策”的长效机制。要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持严控高房价高地价不是权宜之计、减少经济增长和财政收入对房地产业的依赖也不是权宜之计，坚持房地产市场调控不动摇、不放松，实现稳地价、稳房价、稳市场预期的目标。
而杭州则在近日的土地出让文件中，将封顶溢价率由50%下调至30%。这也被视为稳房价、稳预期的举措。
“一些城市提出‘一城一策’，不能简单地理解为政策松绑或收紧。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者，“虽然调控思路已发生变化，但目标都是一致的，即要促进楼市稳定健康发展，积极落实‘房住不炒’的目标。”
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